Kosten Aankoopmakelaar: 3 Betalingstypen Uitgelicht


Wat kost een aankoopmakelaar in Nederland tegenwoordig? Deze vraag stelt menig Hollander zich regelmatig af in zijn leven. Vooral starters op de woningmarkt zijn benieuwd naar een actueel makelaarscourtage bij aankoop. In dit artikel bespreken we:

  1. Wel of geen aankoopmakelaar kiezen?
  2. Wat doet een aankoopmakelaar eigenlijk?
  3. Makelaarskosten berekenen/onderhandelen
  4. Voor- en nadelen van een aankoopmakelaar

De huizenmarkt is constant in beweging en de verschillen tussen regio’s in het land zijn groot. Een aankoopmakelaar is dag in dag uit bezig binnen deze sector en weet wat er speelt. De ene provincie is de andere niet en de populariteit verschilt per woning. Het is een kwestie van vraag en aanbod.

Naast een aankoopmakelaar kun je ook overwegen een gespecialiseerde jurist in de arm te nemen. Deze kan helpen bij het doorgronden van te tekenen contracten en het opsporen van punten die voor jou ten nadele kunnen zijn.

In regio’s waar de vraag hoog is, wordt een hevige strijd geleverd om gewilde woningen. In andere regio’s staan huizen juist weer jaren te koop, en komt maar een handje vol mensen langs voor een bezichtiging. Deze en andere factoren spelen een rol in het al dan niet aanstellen van een aankoopmakelaar.

Wel of geen aankoopmakelaar aanstellen?

Een huis kopen doe je maar een paar keer in je leven. Er is veel geld bij gemoeid en daarom wil je zoiets doordacht aanpakken. Als je weet hoeveel hypotheek je kunt krijgen, kan jouw officiële zoektocht beginnen.

Veel mensen doen dit zelf door op Funda te zoeken. De meeste huizen staan hier tegenwoordig enkele maanden online. Ben je bekend in de regio dan is zelf online op zoeken vaak voldoende. Ben je onbekend met de buurt, dan kan een makelaar hulp bieden met zijn ervaringen en inzichten.

Wel of geen makelaar aanstellen is afhankelijk van diverse factoren, ook als je ervaring hebt gehad in het verleden. Naast het wel of niet bekend zijn in de buurt speelt de onderhandeling over de aankoopsom een prominente rol.

Ben je zelf niet zo’n onderhandelaar en schrik je af van goedgebekte mannen in pak die hun vak goed verstaan en veel kennis hebben van zaken hebben? Dat is heel normaal.

Onderhandelen over enkele tonnen doe je niet zomaar en verdient professionaliteit. Een aankoopmakelaar kan dit voor jou uit handen nemen.

Een aankoopmakelaar weet welke verkooptactieken door een tegenpartij gebruikt kunnen worden. Hij let ook op zaken die jij zelf makkelijk over het hoofd zou kunnen zien. Omdat jij als koper aan een onderzoeksplicht moet voldoen, kan het al gauw gaan duizelen voor je ogen.

Het vaststellen van verborgen gebreken, erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen zijn enkele taken die onderdeel zijn van deze onderzoeksverplichting.

De verkopende partij zal op hun beurt met een makelaar op de proppen komen die alles uit de kast trekt om de woning te verkopen. Als je gevoelig bent voor dit soort praktijken kun je snel zwichten voor verkooppraatjes en een charmant overkomen.

De verkoopmakelaar zal jou snel in vertrouwen proberen te nemen en benadrukken welke eigenschappen van de woning jou aanspreken. Vergeet niet dat deze persoon door de tegenpartij is aangenomen en zijn service niet voor jou uitvoert.

Of je wel of geen aankoopmakelaar wilt aannemen is uiteraard aan jou. Zorg er in ieder geval voor dat het een NVM aankoopmakelaar is wanneer je op zoek gaat.

Hieronder beschrijven we wat hij of zij zoal voor je uit handen neemt. Zo krijg je een beter beeld of deze taken eventueel wel of niet voor jouzelf weggelegd zijn. Het is dan ook beter te begrijpen waar het aankoopmakelaar courtage voor staat.

Wat doet een aankoopmakelaar precies?

Het takenpakket van een aankoopmakelaar kan omvangrijk zijn, maar ook kleiner naar gelang de wens van de klant. Het totaalpakket met alle werkzaamheden bepaal je onderling voordat je besluit samen te werken.

Wanneer je alle uit te besteden taken aan de makelaar kenbaar hebt gemaakt, kun je om een offerte vragen. In deze offerte worden de makelaarskosten in detail uiteen gezet.

Maar wat doet een aankoopmakelaar precies om jou dat droomhuis te bezorgen? Hieronder hebben we veel voorkomende taken opgesomd in min of meer chronologische volgorde:

  • Voorkeuren en eigenschappen huis noteren
  • Adviezen geven m.b.t. huidige woningmarkt
  • Op zoek gaan naar potentiële eerste opties
  • Buurtonderzoek en inventarisatie omgeving
  • Laten taxeren van gekozen woning(en)
  • Contact leggen met verkoopmakelaar
  • Namens klant biedingen doen en onderhandelen
  • Advies geven tijdens onderhandelingsprocedure
  • Voorlopige koopakte adequaat doorlopen
  • Aanspreekpunt tijdens de oplevering woning
  • Overdracht woning bij notaris begeleiden
  • Kostenplaatje doornemen met betrokkenen

Van alle bovengenoemde werkzaamheden kun je in overleg besluiten een deel zelf op je te nemen. Het makelaarscourtage zal aan de hand hiervan lager uitvallen. Dit kun je samen met je makelaar nader bespreken.

Vergeet niet dat dit gesprek met je makelaar in zekere zin ook een onderhandeling kan zijn. Een onderhandeling waar je weliswaar niet onderuit komt.

Ben je een starter op de woningmarkt? Neem dan een van je ouders of bekenden met ervaring mee naar dit gesprek met je aankoopmakelaar.

Iets anders waar je je van bewust moet zijn, is dat de aankoopmakelaar onafhankelijk moet opereren. Wat bedoelen we hiermee? Wees er o.a. alert op dat het geen lokale makelaar betreft die straks met een bevriende verkoopmakelaar in onderhandeling moet gaan.

Ze zullen elkaar wellicht sparen en een minder gunstige koopprijs voor jouw onderhandelen. Idealiter verkoopt jouw aankoopmakelaar zelf ook geen huizen. Dit zijn moeilijk te doorgronden zaken, maar zeer belangrijk voor een succesvol verloop van het proces.

Wat kost een makelaar en hoe bereken je dat?

De kosten van een aankoopmakelaar lopen nogal uiteen. Dit heeft alles te maken met het type vergoeding wat jullie van tevoren afspreken. Welk type vergoedingen je kunt hanteren? En wat kost een makelaar in die specifieke scenario’s? Er zijn grofweg drie betalingstypen te herkennen:

  1. Percentage van de aankoopsom woning
  2. Percentage van het onderhandelingsresultaat
  3. Vast van tevoren afgesproken tarief

Bovengenoemde type vergoedingen kunnen ook op een creatieve wijze gecombineerd worden om zo tot een beter passende constructie te komen. Traditioneel gezien is een percentage van de aankoopsom van de woning gangbaar.

Desondanks adviseren we ook andere meer eigentijdse en eerlijkere methoden te onderzoeken. Onthoud dat tussentijds niet zomaar op een ander vergoedingstype overgegaan kan worden. Dit moet in overleg.


1. Percentage van de aankoopsom woning

In deze vergoedingsvorm wordt het makelaarscourtage bepaald door de uiteindelijke koopsom van de woning. Met deze veel voorkomende wijze wordt al jarenlang berekend wat de makelaarskosten moeten worden.

Het percentage schommelt rond de 1%. Dit percentage verschilt van makelaar tot makelaar en kan uiteraard door jou uitonderhandeld worden.

Wat kost een aankoopmakelaar in dit geval? Een snel rekenvoorbeeld met een koopsom van 200.000 leert het volgende:

Kosten aankoopmakelaar: 1% van 200.000 = 2000,-

Het is van groot belang dat dit bedrag inclusief BTW wordt gecommuniceerd door de makelaar. Doet hij dit niet? Vraag er dan expliciet naar.

Mocht het een exclusief bedrag betreffen dan is de aankoopmakelaar verplicht om het bedrag inclusief BTW erbij te vermelden. Doet hij dit niet? Dan is hij/zij strafbaar en kan hij sinds 2010 een boete krijgen van 7600 (zie Wet Omzetbelasting).

Stel dat je deze vergoedingsregeling van 1% hebt afgesproken, en jouw makelaar doet minimaal moeite om de prijs naar beneden te onderhandelen. Wat gebeurt er dan?

Wanneer de koopsom bijvoorbeeld op 210.000 is uitgekomen verdient hij geen 2000 maar 2100! Een aankoopmakelaar verdient dus meer als hij minder moeite doet. We begrijpen daarom goed dat je deze manier van tariefberekening terecht als oneerlijk kunt bestempelen.

2. Percentage van het onderhandelingsresultaat

Een tweede meer eigentijdse vergoedingsvorm is die waarin de makelaarskosten worden bepaald door een percentage van het onderhandelingsresultaat. Hoe gaat dit in zijn werk?

Het reducerende bedrag dat de koopsom heeft doen afnemen is het bedrag dat jouw aankoopmakelaar heeft uitonderhandeld. Oftewel het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke koopsom.

Voor de onderhandeling bespreek je samen welk percentage (gem. tussen 10-20%) de aankoopmakelaar hiervan ontvangt.

Een rekenvoorbeeld:

– Geadverteerde vraagprijs van de woning: 200.000
– Door aankoopmakelaar onderhandelde koopsom: 190.000
– Verschil: 10.000
– Afgesproken percentage van het onderhandelingsresultaat: 20%
– Totale kosten:2000

Brengt jouw aankoopmakelaar de prijs minder stevig naar beneden (bv. maar met 5.000) dan zal hij maar 1000 ontvangen (20% van 5000). Hij zal in het geval van deze tariefberekening harder voor jou gaan strijden omdat hij ook deels voor zijn eigen salaris onderhandelt.

Diverse makelaars hanteren deze vorm van vergoeding, maar willen hier vaak nog opstartkosten aan toevoegen. Een bedrag tussen de 400 en 600 is redelijk gangbaar. Hiermee worden minimale kosten gedekt en zo loopt de aankoopmakelaar geen te grote risico’s.

Uiteraard verschilt het opstartbedrag per aankoopmakelaar. De reputatie en het woningssegment hebben hier invloed op. Ook kan een maandelijks tarief (bv. tussen 40 – €100) worden gevraagd.

Bespreek in dit geval welke werkzaamheden voor dit bedrag worden uitgevoerd. Vraag vervolgens om een overzicht van de verrichte services.

3. Vast van tevoren afgesproken tarief

Spreek je samen een vast tarief af, dan is het zaak dat je overlegd welke kosten wel en niet inbegrepen zijn. Zo kom je later niet voor verassingen te staan. Kadasterkosten, bezichtigingskosten en het taxatierapport kunnen zowel inclusief als exclusief worden aangeboden.

Vraag je aankoopmakelaar of de vergoeding past bij zijn verwachtingen. Heb je het bedrag te laag uitonderhandeld, dan is er een kans dat hij niet hard voor je zal lopen. Zeker wanneer hij meerdere beter betalende klanten heeft, kun je nog eens onderaan de lijst van importantie terecht komen.

Wat kost een aankoopmakelaar bij het hanteren van vaste tarieven? De vaste tarieven kunnen uiteenlopen tussen €900 en 6000. In het duurdere huizensegment kom je met een zeer ervaren makelaar hoger uit, dan bij een jonge makelaar die nog appartementjes in flatgebouwen in zijn portefeuille heeft.

Makelaar no cure no pay inhuren

Een geheel andere manier van werken is een makelaar no cure no pay inhuren. Zelfs de beste aankoopmakelaars zijn hier niet zo happig op. Begrijpelijk ergens. Ze verdienen immers geen cent totdat ze de woning verkopen. Lijkt het je interessant om op no cure no pay basis te werken, dan wordt er vaak wel rond de 1,5% courtage gewenst.

Omdat de makelaar alvorens de verkoop nagenoeg niets verdient, vragen sommige makelaars om een maandelijks tarief om minimale kosten te dekken.

Mocht je in zee gaan met een no cure no pay makelaar, dan doe je er verstandig aan om deze kosten helder in kaart te brengen. Het opvragen van een maandelijks rapport van werkzaamheden is niet ongebruikelijk.

Kosten aankoopmakelaar aftrekbaar?

Men vraagt zich vaak terecht af of de kosten van een makelaar aftrekbaar zijn. Helaas is dit niet het geval. Wel zijn er veel eenmalig aftrekbare kosten die onder de streep voordeel opleveren.

Je kunt de kosten van je makelaar wel meefinancieren in je hypotheek. Dit kan prettig zijn als je op korte termijn het geld niet hebt om een makelaar uit je eigen zak te betalen. De hypotheekrente op jouw geleende hypotheekbedrag is natuurlijk wel aftrekbaar.

Ben je er niet helemaal over uit? Bezoek eens een forum en vraag anderen wat hun ervaringen zijn. Kies je voor een aankoopmakelaar of niet? Jij beslist.

Kosten Aankoopmakelaar: 3 Betalingstypen Uitgelicht
5 (100%) 1 vote
Ben je er nog niet helemaal uit? Vergelijk hier zelf meer partijen en maak een weloverwogen keuze.

728 x 90